Op twee jaar tijd werden drie keer zoveel boetes uitgedeeld voor geknoei met EPC-labels, blijkt uit cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap VEKA. Maar wat zijn je rechten als je een huis kocht en het energielabel blijkt nadien rooskleuriger te zijn dan de woning effectief is? Geld Spot beantwoord in dit artikel alle vragen over EPC-labels.
Wie een woning verkoopt, moet verplicht een energieprestatiecertificaat — kortweg EPC — kunnen voorleggen. Dat attest geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Aan de hand van een score van A — heel goed — tot F (of G in Wallonië) — heel slecht —, weten kopers zo of de woning die ze willen kopen energiezuinig is of niet, op basis van de isolatie, verwarming, ventilatie en hernieuwbare energie. Op het attest staat ook een prijsindicatie van wat energie verbeterende maatregelen ongeveer kosten. Zo weet je als koper aan welke kosten je je kan verwachten.
Sinds 1 januari 2023 moeten kopers van een woning in Vlaanderen met een slecht energielabel E of F die woning verplicht renoveren tot een label D. Nieuwe eigenaars moeten dit binnen de zes jaar na aankoop doen. Dat betekent dat je extra budget moet voorzien als je de woning aankoopt om die verbeteringen te kunnen financieren.
Invloed op waarde
Uit studies is al gebleken dat het energielabel een effect heeft op de verkoopwaarde. Woningen met een goede energiescore worden duurder verkocht dan gelijkaardige woningen met een slechte score. Verkopers hebben er dus baat bij dat hun woning een goede energiescore krijgt. En dat uit zich in sommige gevallen tot gesjoemel bij energiedeskundigen. In 2024 werden 126 boetes uitgedeeld aan deskundigen die een beter attest afleverden, terwijl dat er in 2022 nog 45 waren, zo blijkt uit cijfers van VEKA. Minister van Energie Melissa Depraetere (Vooruit) wil daarom extra controles, zo meldt VTM NIEUWS.
Als je te maken krijgt met gesjoemel en dus een huis kocht waarvan het energielabel slechter blijkt dan op het attest staat, kan dat gevolgen hebben. Je energiekosten zullen misschien hoger liggen dan verwacht, omdat de woning misschien minder goed geïsoleerd is dan gedacht. Een beter epc-label drijft ook de verkoopprijs op, waardoor je misschien achteraf gezien meer betaald hebt voor de woning dan ze waard is of dan je wilde.
Cocquyt wijst erop dat sommige woningen een randgeval zijn. “Je hebt niet alleen een score van A tot F, maar daar hoort ook een cijfer bij. Een score van 0 tot en met 100 is bijvoorbeeld een label A, van 100 tot en met 200 is een label B. Een woning met score 150 is dus duidelijk een B-label. Maar een woning met score 197 is een B-label, maar kan bij een andere deskundige even goed een label C zijn als de metingen net een iets hogere score weergeven”, legt hij uit. “Wil je een woning kopen die op de rand zit en twijfel je, dan kan je altijd een tegenexpertise laten uitvoeren. Dat is wel op eigen kosten natuurlijk.”
Bewijsmateriaal
“Als verkoper is het vooral belangrijk een erkende energiedeskundige aan te spreken voor de opmaak van je attest. Je kan op de website van VEKA een lijst vinden met alle door hen erkende energiedeskundigen in jouw buurt”, aldus Cocquyt. “Je moet de energiedeskundige allerlei facturen en bewijsmaterialen bezorgen waaruit blijkt dat je bepaalde energiebesparende ingrepen hebt gedaan. Zo kan de energiedeskundige bijvoorbeeld op de factuur van de dakisolatie zien hoe dik die isolatie precies is. Daarnaast is het belangrijk dat de energiedeskundige meettoestellen gebruikt, onder andere om luchtlekken en onderbrekingen in isolatie op te sporen. Doet hij dat niet, dan moet er een belletje rinkelen.”
Als koper kan je op enkele aspecten letten. “Je moet eerst en vooral het attest dat ze je voorschotelen goed bekijken”, zegt Lotte Ringoot, woordvoerster van VEKA. “Is dat het meest recente attest? Dat kan je bekijken in de Woningpas, het digitale paspoort van de woning. Het epc moet in elk geval dateren van na 2019.”
“Verder kan je nakijken wat er allemaal ingegeven is op het attest en zien of dat overeenkomt met de werkelijkheid. Zijn alle verwarmingstoestellen ingegeven? Zijn alle afmetingen correct? Zijn alle vensters, deuren, poorten en panelen correct ingevuld? Is de elektrische verwarming correct aangegeven? Zijn de warmtepomp en zonnepanelen correct aangegeven?”, vertelt Ringoot. “Als er onduidelijkheden of fouten zijn, kan je in eerste instantie best contact opnemen met de energiedeskundige zelf.”
Klacht indienen
Als dat geen effect heeft, of als de energiedeskundige niet reageert, kan je een klacht indienen bij VEKA. “Dat kan zelfs tot drie jaar na de ontvangst van het attest. Als er fouten worden vastgesteld en je klacht is gegrond, legt het VEKA een boete op. In dat geval moet de deskundige verplicht gratis een nieuw attest opstellen. In sommige gevallen kan hij ook geschorst worden. Dan moet hij zelfs opnieuw slagen voor een examen. In hele extreme gevallen kan zijn erkenning ook worden ingetrokken.”
Of je ook een schadevergoeding krijgt omdat je de woning bijvoorbeeld te duur blijkt gekocht te hebben, daarover kan het VEKA niet oordelen. “Voor contractuele geschillen zijn wij niet bevoegd. Daarvoor richt je je best tot een wetswinkel of tot de Commissie Juridische Bijstand (CJB).” Een advocaat met ervaring in vastgoed- en contractrecht kan je daarbij verder op weg helpen.