Na jaren van malaise toont de Belgische vastgoedmarkt opnieuw tekenen van leven. Maar die opleving roept een prangende vraag op: is dit het moment om toe te slaan, of dreigt u net de boot te missen als de prijzen verder stijgen? Een analyse van de cijfers en de timing.
De cijfers liegen niet: de markt draait weer
2025 markeert een kentering. Na enkele moeilijke jaren waarin kopers massaal aan de zijlijn bleven, komt de vastgoedmarkt weer op gang. De cijfers van de Federatie van het Notariaat (Fednot) spreken boekdelen: tijdens de eerste negen maanden van 2025 steeg het aantal vastgoedtransacties in België met 15% vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.
Die heropleving is niet uniform verdeeld over het land. In Vlaanderen nam het aantal verkopen toe met 15%, wat de landelijke trend volgt. Brussel blijft iets achter met een stijging van 8,6% – wat nog altijd een substantiële toename is na de magere jaren daarvoor.
De data bevestigen de trend
Die opleving weerspiegelt zich ook in het gedrag van potentiële kopers. Op GeldSpot vergeleek 15,1% meer bezoekers in 2025 de rentevoeten voor woonleningen dan het jaar ervoor – in totaal liefst 594.000 mensen. Bijzonder is de timing: de piek lag niet langer in september zoals in 2024, maar verschoof naar de eerste drie maanden van het jaar. Een indicatie dat kopers vroeger in het jaar hun zoektocht starten, mogelijk uit vrees later tegen hogere prijzen aan te lopen.
De prijzen: voorlopig nog onder controle
De heropleving van de markt wekt natuurlijk de vraag: worden woningen nu ook duurder? Het antwoord is genuanceerd. Volgens de Vastgoedbarometer van Fednot steeg de gemiddelde verkoopprijs van een huis in België in 2025 met 5% ten opzichte van 2024. Dat lijkt fors, maar ligt grosso modo in lijn met de inflatie.
Opvallender is wat er met appartementen gebeurde: daar bleef de gemiddelde verkoopprijs nagenoeg stabiel. Over de hele lijn kunnen we de vastgoedprijzen momenteel dus nog relatief stabiel noemen. Dat is goed nieuws voor wie koopt, maar ook een signaal dat de markt nog niet oververhit is.
De vraag: hoe lang houdt die stabiliteit aan?
Grote wijzigingen in de regelgeving die de prijzen plots zouden opdrijven, lijken voorlopig niet in het verschiet te liggen. Toch waarschuwen marktkenners voor zelfgenoegzaamheid. Als het aantal transacties in 2026 op hetzelfde tempo blijft stijgen, is de kans reëel dat de vraag het aanbod overtreft – en prijzen sneller beginnen te stijgen dan de inflatie.
Simpele economie: meer kopers die concurreren om hetzelfde aantal woningen drijven de prijs op. Wie nu nog twijfelt, loopt het risico straks meer te moeten betalen voor een vergelijkbare woning.
Wintermaanden: kansen voor wie durft
Er is nog een tactisch element waar weinig kopers bij stilstaan: het seizoen waarin u koopt. De wintermaanden bieden traditioneel meer onderhandelingsruimte, vooral voor woningen met een slecht energielabel.
Eigenaars van panden met label E of F zien hun vastgoed in de koude maanden liever niet leegstaan – de kosten voor verwarming of het risico op vorstschade wegen zwaar. Dat maakt hen gevoeliger voor lagere biedingen. Voor kopers die bereid zijn te renoveren, liggen daar kansen.
Let wel: renovatieplicht komt eraan
Die koopjes hebben natuurlijk een keerzijde. In Vlaanderen moet u een residentieel gebouw binnen zes jaar verplicht renoveren naar energielabel D of beter. Brussel verplicht tegen 2033 een upgrade van label G of F naar E. En vanaf 1 juli 2026 geldt ook in Wallonië de renovatieplicht naar label D.
Reken dus goed uit wat die renovaties zullen kosten voordat u toeslaat op een goedkoop pand met slecht energielabel. Wat aanvankelijk een koopje leek, kan plots een geldverslinder blijken als u de renovatiekosten meerekent. Vraag offertes op, maak een realistisch budget, en hou rekening met onverwachte tegenvallers – bij renovaties zijn die eerder regel dan uitzondering.
De rentevraag: gokken of zekerheid?
Sommige potentiële kopers aarzelen om nu al een hypotheek af te sluiten. Hun redenering: misschien dalen de rentevoeten nog verder, waardoor lenen goedkoper wordt. Het is een begrijpelijke overweging, maar wel één die op speculatie berust.
Waar staat de rente nu?
De Europese Centrale Bank zou haar beleidsrente opnieuw kunnen verlagen, wat doorwerkt in lagere hypotheekrente. Sommige economen verwachten dat scenario. Maar andere specialisten – even gerenommeerd – voorspellen net het tegenovergestelde: een stabilisering of zelfs lichte stijging van de rente.
Kortom: niemand weet het zeker. En dat is precies het probleem met wachten op een lagere rente.
De rekensom die niemand graag maakt
Stel dat u een jaar wacht in de hoop op een rente die 0,3 procentpunt lager ligt. Op een lening van 300.000 euro over 25 jaar scheelt dat ongeveer 5.000 euro in totaal. Niet onbelangrijk, maar ook niet astronomisch.
Nu stel dat diezelfde woning ondertussen 15.000 euro duurder wordt omdat de markt blijft aantrekken. Dan verliest u per saldo 10.000 euro door te wachten, zelfs als die rentedaling er effectief komt. En als de rente niet daalt? Dan betaalt u zowel meer voor de woning als meer rente.
Dat is natuurlijk een versimpelde rekensom – veel hangt af van hoeveel de prijzen effectief stijgen en wat de rente doet. Maar het illustreert wel het risico van afwachten in een oplevende markt.
De angel: onzekerheid snijdt aan twee kanten
Voor potentiële kopers is de huidige situatie frustrerend. Na jaren van afwachten tijdens de pandemie en de periode van hoge rente, lijkt de markt eindelijk gunstiger te worden. Maar tegelijk ontstaat de vrees te laat te zijn, of net te vroeg toe te slaan vlak voor een rentedaling.
Die onzekerheid is begrijpelijk, maar leidt soms tot verlamming. Wie blijft wachten op het perfecte moment – de laagste rente, de laagste prijs, de ideale woning – loopt het risico dat perfecte moment nooit te vinden.
Pragmatisme boven perfectie
De nuchtere realiteit is dat niemand de toekomst kan voorspellen. Noch de exacte evolutie van de vastgoedprijzen, noch de richting van de rentevoeten. Wat we wel weten: de markt draait weer, het aantal transacties stijgt, en historisch gezien leidt die combinatie op termijn tot prijsstijgingen.
Wie nu een geschikte woning vindt tegen een aanvaardbare prijs en tegen een rente die binnen het budget past, doet er misschien verstandig aan toe te slaan. Perfect is de vijand van goed. Wachten op ideale omstandigheden kan duurder uitvallen dan kopen onder goede omstandigheden.
Maar dat geldt niet voor iedereen. Wie niet dringend moet verhuizen, geen geschikte woning vindt, of twijfelt aan de eigen financiële stabiliteit, kan beter nog even wachten. Een huis kopen onder druk of met te weinig buffer is hoe dan ook een slecht idee.
De conclusie die er niet is
Is dit het moment om een woning te kopen? Het eerlijke antwoord: dat hangt af van uw persoonlijke situatie, niet van de algemene markttrend. Wie financieel klaar is, een geschikte woning vindt en niet wenst te speculeren op toekomstige renteverschillen, heeft weinig reden om te wachten.
Maar wie gelooft in een substantiële rentedaling binnen afzienbare tijd en bereid is het risico te nemen dat de prijzen intussen stijgen, kan die gok wagen. Alleen moet u dan beseffen dat het precies dat is: een gok, geen strategie.
Wat wel duidelijk is: de tijd dat u rustig kon afwachten zonder consequenties, lijkt voorbij. De vastgoedmarkt leeft weer op, en dat brengt kansen mee – maar ook druk om beslissingen te nemen.
