“Huren is weggegooid geld” – de mantra klinkt zo vanzelfsprekend dat weinig mensen hem nog in vraag stellen. Maar klopt die rekensom wel? Een vergelijking van de werkelijke kosten toont een genuanceerder beeld dan de populaire wijsheid doet vermoeden.
De reflex: kopen is altijd beter
Over huren valt in België zelden een goed woord te lezen. Het argument lijkt ongenaakbaar: wat u aan huur betaalt, ziet u nooit meer terug. Bij een aankoop daarentegen wordt u – als alles meezit – uiteindelijk eigenaar van bakstenen met waarde. Die gedachte zit diep geworteld in onze cultuur, gesteund door decennia van overheidsbeleid dat eigenaarschap bevoordeelt.
Maar die redenering gaat voorbij aan een cruciale vraag: wat kost het werkelijk om te kopen, en hoe verhoudt dat zich tot een leven lang huren? De cijfers bieden verrassingen.
Een woning kopen in Vlaanderen: de volledige rekening
Laten we beginnen met een gemiddeld huis in Vlaanderen, momenteel goed voor een aankoopprijs van 375.053 euro. Zoals gebruikelijk leent u 90% van dat bedrag: 337.548 euro. De resterende 37.505 euro brengt u zelf in.
De hypotheek: meer dan alleen rente
Op basis van actuele tarieven – gemiddeld 3,29% voor een lening op 25 jaar vast volgens deals die GeldSpot-gebruikers rapporteren – betaalt u maandelijks 1.647 euro terug. Over die 25 jaar komt dat neer op 494.056 euro. Dat is al 156.508 euro meer dan het oorspronkelijk geleende bedrag. Rente is geen detail.
Daar stopt de rekening niet. Tel daar de eigen inbreng bij op (37.505 euro), de aankoopkosten voor de woning (12.425 euro), de notariskosten voor het krediet (8.559 euro) en maximaal 350 euro dossierkosten bij de bank. De totale factuur: 552.895 euro.
Let op: deze berekening houdt nog geen rekening met de verplichte schuldsaldoverzekering, de brandverzekering, of onderhoudskosten die u als eigenaar zelf moet dragen. We gaan uit van een 35-jarige die zijn eerste woning koopt met betaling van registratierechten.
Brussels vastgoed: duurder op alle fronten
In Brussel ligt de gemiddelde woningprijs substantieel hoger: 576.763 euro. U leent 90%, oftewel 519.087 euro. Aan 3,29% rente op 25 jaar betaalt u in totaal 758.171 euro terug aan de bank.
Tel daar de eigen inbreng bij (57.676 euro), dossierkosten (350 euro), aankoopkosten (52.658 euro) en notariskosten voor het krediet (11.234 euro), en u komt uit op een totaalbedrag van 880.090 euro. Dat is meer dan anderhalf keer de oorspronkelijke aankoopprijs.
Wel geniet u in Brussel als starter van een abattement: op de eerste 200.000 euro van de aankoopprijs betaalt u geen registratierechten. Een welkome tegemoetkoming die het verschil met Vlaanderen enigszins dempt.
De huuroptie: simpeler, maar niet goedkoop
Wat als u diezelfde 25 jaar – of langer – zou huren in plaats van te kopen? Volgens de recentste huurbarometer van vastgoedfederatie CIB en verzekeraar Korfine betaalt u momenteel gemiddeld 1.014 euro per maand voor een rijhuis in Vlaanderen.
Over 25 jaar – de looptijd van een gemiddelde hypotheek – komt dat neer op 304.200 euro aan huur. Dat lijkt aanzienlijk minder dan de 552.895 euro totaalkost van de aankoop. Maar wie zo rekent, vergeet één cruciaal element: na die 25 jaar bent u als koper klaar met betalen en eigenaar van de woning. Als huurder moet u blijven dokken.
De lange termijn: kopen wint
Stel dat u 50 jaar blijft huren – een realistische looptijd voor wie op 35-jarige leeftijd start en de gemiddelde Belgische levensverwachting haalt. Dan betaalt u in totaal 608.400 euro aan huur. Dat is 55.505 euro méér dan de totale aankoopkost, terwijl u aan het einde met lege handen staat.
In Brussel is het verschil nog pregnanter. Een gemiddeld rijhuis kost er 2.031 euro huur per maand. Na 25 jaar bent u al 609.300 euro kwijt – bijna evenveel als de totale aankoopkost in Vlaanderen. Na 50 jaar huren in Brussel zit u aan 1.218.600 euro. Dat is maar liefst 338.510 euro meer dan de totale kosten van de aankoop, en ook hier blijft u achter zonder eigendom.
De angel in de vergelijking
Op het eerste gezicht lijkt de conclusie onontkoombaar: kopen is op lange termijn goedkoper dan huren. Maar die redenering bevat enkele belangrijke aannames die de werkelijkheid versimpelen.
Wat we niet meetellen
Ten eerste gaat deze berekening ervan uit dat de huurprijs 50 jaar lang constant blijft. In werkelijkheid stijgen huren meestal mee met de inflatie – wat het nadeel van huren verder vergroot. Maar aan de andere kant vergeten we bij de aankoopkosten enkele substantiële posten: onderhoudskosten, verbouwingen, gemeentebelastingen, schuldsaldoverzekering en verhoogde energiekosten in oudere panden. Over vijftig jaar kan dat oplopen tot tienduizenden euro’s.
Ten tweede veronderstelt de berekening dat u vijftig jaar op dezelfde plek blijft wonen. Wie zijn woning verkoopt na tien of vijftien jaar, maakt kosten voor de verkoop én voor een nieuwe aankoop. Bij elke verhuizing betaalt u opnieuw notariskosten, registratierechten en makelaarscommissies. Huurders verhuizen daarentegen zonder zulke financiële katers.
De kwestie van kansen en risico’s
Er is ook een opportuniteitskost. Het eigen kapitaal dat u in uw woning steekt – in ons voorbeeld bijna 38.000 euro in Vlaanderen – had u ook kunnen beleggen. Bij een gemiddeld rendement van 5% per jaar zou dat bedrag na 25 jaar meer dan 128.000 euro waard zijn. Zelfs na aftrek van belastingen blijft dat een aanzienlijk bedrag dat de kloof tussen kopen en huren verkleint.
Bovendien gaat kopen gepaard met risico’s die huurders niet kennen. Wat als de vastgoedmarkt keldert? Wat bij onverwachte grote herstellingen? Wat als u door een echtscheiding of jobverlies gedwongen wordt te verkopen op een ongunstig moment? Bij huren blijven zulke risico’s beperkt tot de maandelijkse huurprijs.
De flexibiliteitsvraag
Huren biedt ook een vrijheid die eigendom niet kent. Wie een betere job vindt in een andere stad, kan vrij eenvoudig verhuizen. Eigenaren zitten vast aan hun investering, of moeten verkoopkosten maken. In een arbeidsmarkt die steeds meer mobiliteit vraagt, is dat geen te onderschatten voordeel.
De nuance die ontbreekt
De cijfers tonen dat kopen op de héél lange termijn – 50 jaar op dezelfde plek – financieel aantrekkelijker is dan huren. Maar die conclusie geldt slechts onder strikte voorwaarden: u moet kunnen en willen kopen, u blijft decennia op dezelfde plek wonen, de vastgoedmarkt stort niet in, en u beschikt over voldoende buffer voor onverwachte kosten.
Voor wie niet aan die voorwaarden voldoet – en dat zijn er meer dan de volkswijsheid doet vermoeden – is huren geen weggegooid geld, maar een rationele keuze die flexibiliteit en zekerheid biedt. Het probleem is niet dat huren per definitie duurder is, maar dat ons belastingsysteem en onze cultuur eigenaarschap zo sterk bevoordelen dat alternatieven nauwelijks adem krijgen.
Misschien moeten we de vraag anders stellen: niet of kopen goedkoper is dan huren, maar of ons systeem wel rechtvaardig is voor wie niet kan of wil kopen. Die discussie voeren we voorlopig nauwelijks.
